お家探しをしていて『セットバック』という言葉を耳にしたことはありませんか？
セットバックとは「建物を前面の道路から後退させて建てる」ことを指しており、住まいに関する重要なルールの1つです。
今回はセットバックのルールや土地の取り扱い、セットバックが必要な物件を購入する際のポイントについてご説明します。
セットバックの基礎知識
建築基準法では、「4m以上」の幅員を持つ道路に2m以上接していなければ、家を建てることができない決まりが設けられています。
この仕組みは「接道義務」と呼ばれ、防災上の安全を確保するうえでとても重要な決まりです。
火災などが起きたときに備えて、住宅の目の前まで消防車が入れるスペースを確保し、素早い鎮火と延焼の防止が行えるようにする必要があるのです。
セットバックとは、この接道義務を果たすために、「道路の境界線を自分の土地の敷地側に後退させること」を指します。
住宅が密集する都市部では、接面道路の幅が4m以下である土地も少なくありません。
そうした土地で新しく建物を建てるときには、セットバックを行って、道路を広く確保する必要があるのです。
セットバックの幅
セットバックの幅については、向かい合う土地の状況によって大きく2つのパターンに分けられます。
1つ目は、道路の向こう側がこちらと同じように宅地である場合です。
このケースでは、それぞれが道路の中心線から2mずつの幅を確保する必要があります。この場合、たとえばもともとの道路幅が3mであった場合は、どちらも0.5mずつ後退させることとなるのです。
もう1つのパターンは道路の向こう側が川や線路、崖になっているケースです。
この場合は、宅地側の後退のみで4mの幅を確保しなければなりません。
そのため、もともとの道路幅が3mであった場合には、境界線を1m下げる必要があります。
具体的なセットバックの幅については、不動産情報に記載されていることも多いので、事前に詳しく目を通しておくことが大切です。
セットバックする土地はどうなる？
なお、セットバックした部分については道路として使用するため、建物を建てたり門や塀などの所有物を設置したりすることができません。
そのうえで、道路となった土地の取り扱いは、自治体によって以下のように異なります。
・所有権は本人のままで、私道として取り扱う。使用は道路のみに限定される
・セットバックした部分の土地を自治体に寄付する
・セットバックした部分の土地を自治体が買い取る
なお、道路の建設やメンテナンスにかかる費用は、自治体が負担をするのが一般的です。
セットバックは土地の所有者だけでなく、近隣の住民の安全性も確保する目的で行われるため、費用の負担や補助を行っている自治体は多いです。
ただ、地域によっては負担をしないとしているケースもあるため、事前に確認しておきましょう。
セットバックが必要な物件を購入するときのポイント
セットバックが必要な物件を購入するときには、いくつか目を向けておきたいポイントがあります。ここでは、具体的な注意点として、事前に理解すべき項目について解説します。
建築可能面積はセットバックを踏まえて確認
敷地面積に対して建てられる建物の広さは、エリアごとに定められた「建ぺい率」や「容積率」によって異なります。
建ぺい率は「土地の敷地面積に対する建物の建築面積の上限」、容積率は「土地の敷地面積に対する建物の延べ床面積の上限」を示す割合です。
セットバックを行う部分については、建ぺい率・容積率の計算から除外する必要があるため、事前に具体的な面積を把握しておきましょう。
たとえば、100平米の土地で建ぺい率が60％となっていた場合、セットバック部分の面積が10平米なら、建築可能な面積は「（100平米－10平米）×60％＝54平米」となります。
非課税の申告を忘れずに
セットバックをした部分は道路となるため、固定資産税や都市計画税を支払う必要がなくなります。
ただ、自動的に免除になるわけではない点には注意が必要です。
非課税の適用を受けるためには、市区町村などの役場で申請手続きが必要となるため、忘れずに行いましょう。
申告には土地の謄本や地積測量図などが必要となる場合もあり、自治体によって手順や申請方法も異なります。
各自治体の建築指導課が主な窓口となるので、事前に問い合わせをして確認すると安心です。
セットバック後の広さを踏まえて購入しよう
これまで見てきたように、セットバックには安全上の重要な役割があります。
ただ、土地の一部が利用できなくなってしまうのは事実なので、建てたい建物に影響があるかどうかによって判断しましょう。
好立地とセットバックの関係性
前述の通り、セットバックは接面道路の広さを確保するための措置です。
そのため、都心部でも特に駅近などの住宅が集まりやすい好立地では、セットバックが必要な土地も少なくありません。
緊急車両の通行が可能になるなど、前面道路の広さは安心できる生活環境に欠かせないポイントでもあるので、ある程度は初めからセットバックを想定したうえで物件探しを行うと良いでしょう。
事前に建築計画を立てていれば問題ない
セットバックが必要な土地では、利用できる土地面積が小さくなることがネックとなるものの、建てたい物件を実現できるのであればそれほど負担にならないケースも多いです。
建ぺい率や容積率などを正しく把握するとともに、担当者にも相談しながら、セットバックを踏まえた建築計画を立てましょう。
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この記事の執筆者
都島区・城東区の売却担当エージェント
業界歴 8年
保有資格：宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損害保険募集人
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