【完全版】不動産売却の疑問をすべて解消！よくある質問50選を徹底解説
この記事の執筆者
都島区・城東区の売却担当エージェント
業界歴 11年
保有資格：宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・損害保険募集人
お客様に満足いただけるよう、親身になってサポートいたします。
都島区・城東区の不動産売却は特に自信があります。
不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください。
多数の売却相談を頂いております。
親から実家を相続した、あるいは
ライフステージの変化で住み替えを検討しているなど
家の売却を考え始めるきっかけは人それぞれです。
しかし、いざ動き出そうとすると
「所有している家や土地を売りたいけれど、
何から始めればいいのか分からない……」
「不動産会社に査定を頼んだら
強引に営業されない？」
「住宅ローンが残っているけれど、
本当に売却できるの？」
等、多くの方が同じような悩みを抱え、
最初の一歩を踏み出せずにいます。
不動産売却は人生で何度も
経験することではないからこそ
分からないことだらけで
不安になるのも無理はありません。
そこでこの記事では売主の方が
必ずと言っていいほど直面する
よくある質問を50個厳選しました！
あなたの不安を解消し
納得のいく売却を進めるための
ガイドブックとしてぜひご活用ください。
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Q1. 査定を依頼したら必ず売らないとダメなの？
A. いいえ
売らなくても全く問題ありません。
売却するかどうかはまだ決めてないけど
とりあえず今の家の価値を知りたい、
将来の資産整理のために
価格だけ把握したいという動機で
査定を依頼される方もいらっしゃいます。
査定結果を見てからじっくり
検討していただけますので
まずは情報収集の第一歩として
どうぞ安心してお気軽にご相談ください。
Q2. 「机上査定」と「訪問査定」は何が違う？
A.■机上(簡易)査定
スタッフが実際の現地を見に行くのではなく
お客様からいただいた物件情報
（所在地、築年数、面積、間取りなど）と
周辺の過去の取引データや
現在の相場を照らし合わせて、
机の上で概算の価格を計算する方法。
早ければ数時間〜当日中に結果がわかるため
まずは大体の目安を知りたい
という売却の初期段階にぴったりです。
■訪問査定
不動産のプロが実際に現地へ伺い
細部まで確認してより正確な
査定価格を算出する方法です。
室内の状態(リフォームの有無や傷み具合)
日当たりや眺望、お隣との境界、
周辺の道路状況などを細かくチェックします。
さらに役所や法務局で
法律上の制限なども調べるため、
結果が出るまでに数日かかりますが、
そのまま売り出せる極めて
正確な価格を知ることができます。
Q3. 査定は複数社に頼んでもいいの？
A. はい
むしろ3〜4社に依頼して価格を
比較することをおすすめします。
会社によって得意なエリアや
売り方の提案が驚くほど異なるためです。
1社だけだとその金額が
妥当なのか判断できませんが、
複数を比べることで
リアルな相場が見えてきます。
Q4. 査定価格の一番高い会社を選ぶべき？
A.一概には言えません
その価格で買いたい顧客を抱えているなど
高く売れる根拠や
戦略がある会社なら安心ですが、
中には契約を取りたいだけで実際には
売れない高値を出す会社もあるからです。
一番高いからと飛びつくのではなく、
周辺相場や過去の事例に基づいた
納得のいく説明をしてくれるか、
担当者の根拠を見極めることが大切です。
Q5. 査定時に部屋をリフォームしたほうがいい？
A.いいえ
原則としてリフォームは不要です。
リフォーム費用を上乗せした価格では
売れにくくなるリスクがあるほか、
買い手側が自分で好きなように
リフォームしたいと考えているケースが多いためです。
Q6. 査定を依頼する前に家の片付けは必要？
A.必須ではありませんが
片付けておくことをおすすめします
机上査定なら片付けは不要ですが
訪問査定の場合はできるだけ
片付けておくことをおすすめします。
部屋が広く見え、日当たりや
風通しの印象が良くなるため、
プラスの評価につながりやすいです。
Q7. 築年数が古い家でも査定してもらえる？
A. はい
たとえ建物の評価が出にくい築年数であっても
不動産には土地としての確かな価値が
しっかりと残っているからです。
売却する際も、古い家をそのまま残した
「古家付き土地」として売り出すことで、
購入後に自分好みにリフォームしたい方や
解体して新築を建てたい方、
両方からの需要が期待できます。
Q8. 査定に必要な書類は何ですか？
A. 必須ではありませんが
以下の書類があると
査定の精度が上がります。
・登記謄本
・固定資産税の納税通知書
・購入時の売買契約書
・購入時の重要事項説明書
・図面(間取り図、建物図面)
・土地の測量図等
・建築確認通知書
・検査済証
・リフォーム履歴や点検記録
Q9. 不動産会社によって
査定額が数百万円も違うのはなぜ？
A. 会社ごとにそのエリアでの得意・苦手や
売却の作戦が異なるためです。
例えばその地域で今すぐ家を買いたい
お客様をすでに抱えている会社なら、
高めの査定額を出すことができます。
また「時間はかかっても高く攻めましょう！」
という強気な作戦を提案する会社もあれば、
「確実に早く売れる手堅い価格」
を出す会社もあります。
このように、各社の強みや売り方の狙いが
金額の差となって現れます。
Q10. 匿名で査定してもらう方法はある？
A. はい
個人情報を入力せずに使える
AI査定という方法があります。
AI査定とは、AI(人工知能)を活用して
不動産などの価値を自動的かつ
瞬時に評価する仕組みです。
住所や広さなどの基本情報を入力するだけで
過去の取引データや周辺相場をもとに
価格の目安を算出できます。
※AI査定の注意点
あくまでデータ上の目安であり
正確な価格ではない点に注意が必要です。
AI査定はあくまで最初の目安として使い
最終的には必ず不動産会社に現地を
見てもらうことが大切です。
Q11. 仲介と買取はどちらを選ぶべき？
A.基本的には高く売りたいなら仲介、
早期の現金化を優先するなら買取がおすすめです。
▽ こちらのブログで詳しく解説しております ▽
Q12. 媒介契約とは？
A. あなたの家や土地を売るために、
不動産会社へ仲介をお願いする契約のこと。
媒介契約を結んだ不動産会社は販売活動を行い、
売却が成立したら不動産会社に仲介手数料を支払います。
そして媒介契約は3つの種類に分かれており、
同時に頼める社数や会社からの
報告頻度といったルールがそれぞれ異なります。
■一般媒介契約
一番自由度が高いプランです。
同時に何社もの不動産会社に売却を依頼でき、
自分で買い手(友人や親戚など)を見つけてきて
直接取引するのも自由です。ただし、不動産会社側から
売主様への活動報告の義務はありません。
■専任媒介契約
バランスの良いプランです。
依頼できる不動産会社は1社のみですが
自分で買い手を見つけてきて
取引することは認められています。
また選ばれた不動産会社は
『2週間に1回以上』のペースで売却の状況を
必ず報告しなければならないルールです。
■専属専任媒介契約
最も縛りが強いプランです。
依頼できるのは1社のみで
自分で買い手を見つけてきても
直接取引することはできず、
必ずその不動産会社を通さなければなりません。
その代わり不動産会社は
『1週間に1回以上』という非常に高い頻度で
細かい活動報告を行う義務があります。
Q13. 結局どの媒介契約が一番おすすめ？
A. おすすめは専任媒介
しかし物件の特徴やあなたの希望によっては
他のプランを選んだ方がおトクに、
ストレスなく売れるケースもあります。
【一般媒介がおすすめな人】
①人気の物件を売る方
駅チカ・築浅など買い手が
すぐに見つかりそうな物件を売る方
②不動産会社を1社に絞りきれず、
複数の会社を競わせたい方
③複数の会社からバラバラに連絡が来ても
スケジュール管理や価格の管理をマメにできる方
【専任媒介がおすすめな人】
①一般的な一戸建てや売却までに
少し時間がかかりそうな家を売る方
②信頼できる担当者と二人三脚で
手厚くサポートしてもらいながら売りたい方
③2週間に1回の定期的な報告をもらいつつ
やり取りの窓口は1社にスッキリまとめたい方
【専属専任媒介がおすすめな人】
①売却が難しい特殊な物件や、
何としても早く確実に売りたい事情がある方
②自分から動くのは苦手なので
売却活動のすべてを1社に完全に丸投げしたい方
③1週間に1回以上のペースで
今どうなっているかをどこよりも
細かくチェックしたい方
Q14. 大手不動産会社と
街の不動産屋どちらがいい？
A.一概にどちらが良いとは言えません
大手不動産会社は組織力や広告力が高く、
抱えている買い手候補のリスト数が圧倒的です。
一方で、街の不動産屋は
その地域ならではの需要や大手が見落とす
細かなメリットをしっかり把握しているので
両方に査定を依頼して比較するのがベストです。
Q15. 媒介契約の期間はどれくらい？
A. 最長3ヶ月
法律で専任媒介契約および専属専任媒介契約の
有効期間は最長3ヶ月と定められています。
Q16. 媒介契約は途中で解除できる？
A. はい
ただし専任媒介契約・専属専任媒介契約を
自己都合で中途解約する場合、
契約内容や解約理由によっては実際に支出した
費用の負担を求められる場合があります。
まずは契約書の解約条項をご確認ください。
なお、不動産会社側に落ち度が
ある場合は無条件で解除できます。
Q17. 3ヶ月の契約期間が終わったらどうなる？
A. 自動更新されず契約は終了
引き続き同じ会社に頼むなら
更新の手続きが必要です。
対応に不満があればこのタイミングで
他社へ乗り換えられます。
Q18. 「囲い込み」って何？
A. 不動産会社が売主から預かった
物件情報を意図的に他社へ紹介せず、
自社で買主を見つけて
売主・買主の双方から仲介手数料
を独占しようとする問題視されている行為。
Q19. 不動産会社の担当者を
途中で変えてもらうことはできる？
A. はい
連絡が遅い、頼りないと感じたら
その会社の営業所に連絡し店長や上司に
事情を説明して担当者の交代を申し出ましょう。
Q20. 媒介契約を結んだら
すぐに売却活動が始まる？
A. はい
物件情報の整理や写真撮影を行い
早ければ数日〜1週間以内にSUUMOなどへ
掲載され活動がスタートします。
Q21. 複数の不動産会社と一般媒介で
契約するときの注意点は？
A. 不動産会社が販売活動に消極的になりやすい点
最初に買主を見つけた1社しか
仲介手数料をもらえないため、
他社に先を越されたら広告費が無駄になると
敬遠され熱心に売ってもらえないリスクがあります。
依頼する会社はむやみに増やさず、
信頼できる2〜3社程度に絞るのがベスト。
Q22. 住みながら売却活動はできる？
A. はい
むしろ中古物件の売却では
大半の方が住みながら活動しています。
Q23. 近所に知られずに売却することはできる？
A. はい
周囲に知られずに売る方法は2つあります。
1つ目はチラシやネットで一般公開をせず
不動産会社の顧客だけに
こっそり紹介してもらう仲介の方法。
2つ目は不動産会社に直接
買い取ってもらう買取の方法です。
Q24. 売り出し価格は自分で決めていいの？
A. はい
不動産会社の査定額は
あくまで参考価格(目安)です。
最終的な売り出し価格は売主である
あなたが自由に決めることができます。
ただし相場より高すぎると売れ残る原因になります。
Q25. 売り出してから何ヶ月くらいで売れるもの？
A. 3ヶ月〜6ヶ月が目安
※物件の条件や地域によって期間は前後します。
Q26. 内見のとき売主は何をすればいい？
A. 掃除・部屋の照明・換気
可能なら掃除をし、
部屋の照明をつけて換気しておきます。
当日は不動産会社の案内に任せ
住み心地などを聞かれたときだけ
笑顔で答えれば大丈夫です。
Q27. 内見にはどれくらいの頻度で人が来る？
A. 人気物件であれば毎週末に1〜3組
通常は2週間に1組程度が目安
Q28. 空き家にしてから売るメリットはある？
A. 買い手がいつでも内見できるため
スケジュールが合いやすく成約率が上がることです。
また家具がないため部屋が広く見え、
売却後の荷物搬出の手間も省けます。
Q29. ペットを飼っている家を
売るときに気をつけることは？
A. ニオイと壁・床の傷や汚れ
飼い主自身はこれらに気づきにくいため
事前に消臭剤やクリーニングを行い
内見前は特に換気を徹底してください。
正直にペット飼育の旨を伝えることも重要です。
Q30. チラシやネットに載せる写真は
自分で撮ったものでもいい？
A. はい
不動産会社が撮影するのが一般的ですが、
天気の良い日の写真や、お気に入りのアングルがあれば
提供して使ってもらうことも可能です。
Q31. 購入申込書が届いたらどうする？
A.条件を確認し、承諾するか交渉するかを決めます。
書類には相手の希望金額が
書かれているため納得できなければ
「この金額までなら下げられる」と
不動産会社を通じて交渉を行います。
Q32. 不動産売却にはどんな費用がかかる？
A. ①仲介手数料(買取の場合は無料)
(売買価格 × 3% + 6万円)+ 消費税
※売買価格が400万円超の場合
②印紙税
③登記費用
④譲渡所得税
Q33. 仲介手数料はいつ払うの？
A. 契約時と引き渡し時の2回に分けて半分ずつ払う
不動産会社への支払いは一括ではなく、
売買契約が成立したタイミングで50%、
最後の物件引き渡し(決済)が完了した
タイミングで残りの50%を支払うケースが多いです。
Q34. 住宅ローンが残っていても売却できる？
A. はい
ただし、引き渡しと同時にローンを全額一括返済し
抵当権を抹消することが条件となります。
売却代金だけで返済しきれない場合は、
自己資金を補填するか
住み替えローンを利用します。
Q35. 家が売れたら確定申告は絶対に必要？
A. 譲渡所得が出た場合は必須
利益(譲渡所得)に対しては税金が
かかるため申告が要ります。
Q36. 3,000万円の特別控除って何？
A. マイホームを売った際利益から
最大3,000万円を差し引ける特例です。
所有期間に関わらず使え、これによって
多くのマイホーム売却で税金がゼロになります。
Q37. 買い替え(住み替え)は
売り先行と買い先行どっちがいい？
A. 資金に余裕を持たせるなら売り先行
家探しを妥協したくないなら買い先行
今の家を売ってから新居を探す売り先行は
売却額が決まるため資金計画が
立てやすいのがメリット。
一方先に新居を買う買い先行は、
じっくり家を探せて引っ越しも1回で済みますが
一時的に二重ローンになるリスクがあります。
Q38. 固定資産税や都市計画税は
売却したらどうなる？
A. 引き渡し日を境にして日割りで
計算して買主から精算金として受け取ります
税金自体は1月1日時点の持ち主に
1年分がまとめて請求されます。そのため
売却した後は「売主が使った日数分」だけを負担し
残りの期間の税金は買主から
お金を受け取って精算するのが一般的。
Q39. 手付金って何？
A. 売買契約を結ぶ際に
買主から売主へ支払われるお金です
手付金は売買代金の5%〜10%が相場であり
契約の成立を担保するもので
売却代金の一部に充当されます。
売主が宅地建物取引業者の場合は
手付金の上限は売買代金の
20％までと規制されています。
Q40. 不動産会社に払う
仲介手数料は値引きできる？
A.交渉は可能ですがおすすめはしません
仲介手数料の値引き交渉は可能ですが
不動産会社にとっては重要な利益源であるため
断られるケースも多く、過度な要求は
担当者のモチベーション低下や対応の悪化を
招くリスクがあるため注意が必要です。
Q41. 火災保険や地震保険は
解約したらお金が戻ってくる？
A. はい
保険期間が残っている状態で解約すれば、
経過していない期間に応じて解約返戻金が
戻ってきます。引き渡しが完了したら忘れずに
保険会社へ連絡しましょう。
Q42. 売り出したけれど、
全然売れない時はどうすればいい？
A. 「価格を下げる」
「不動産会社を変える」「買取ってもらう」
まずは相場に合わせて価格を見直すか、
売却活動に不満があれば不動産会社を変更します。
どうしても急ぎで売りたい場合は、
価格は相場の7〜8割に下がりますが
不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。
Q43. 売却後に建物に欠陥が見つかったら
売主の責任になる？
A. はい
売却後に建物に欠陥
(雨漏りやシロアリなど)が見つかった場合、
契約内容によっては売主の責任になります。
民法上、売主は「契約不適合責任」を負うため、
事前に告知していない不具合であれば
補修費用や損害賠償などを
請求される可能性があります。
Q44. 相続した実家を売却するときの注意点は？
A. 必ず相続登記(名義変更)を行う
相続した実家を売却する際は、
故人名義のままでは売れないため
まず相続登記を完了させる必要があります。
Q45. 離婚することになり
ペアローンを組んだ家は売れる？
A.双方の同意があれば可能
ペアローンは夫婦それぞれが
名義人になっているため売却には
必ず2人の同意が必要です。
Q46. 人に貸しているマンションは売却できる？
A. はい
入居者が住んだまま売りに出せるため、
立ち退き交渉などは不要です。
新しく買う人は自分で住むためではなく
家賃収入を得るために購入するため
主に投資家が買い手となります。
Q47. 境界があいまいな土地は売れる？
A.はい
ただし引き渡しまでに境界を
はっきりさせるのが一般的な条件です。
後々のトラブルを防ぐため、
お隣の土地の所有者に立ち会ってもらい
境界の正確な位置を決める確定測量を行います。
基本的には売却活動と並行して
この手続きを進めていくことになります。
Q48. 事故物件は売却できる？
A. はい
事故物件の売却自体は可能ですが、
相場より価格が2割〜5割程度
安くなるケースが多いです。
Q49. 自宅売却の売買契約を結んだあと
自己都合でキャンセルできる？
A. 受け取った手付金を倍にして
買主に返却すれば可能
契約書で決めた期限内であれば、
受け取った手付金の倍の金額を支払うことで
手付解除期日内であれば理由を問わず解除可能です。
ただし、その期日を過ぎてからキャンセルする場合は
多額の違約金がペナルティとして
発生するので注意が必要です。
Q50. ゴミ屋敷状態の家を
そのまま売ることはできる？
A. はい
そのまま売ることも不可能ではありませんが、
基本的には業者に依頼して片付けるか
片付け費用分をあらかじめ値引きして
売り出すことになります。
あまりに状態が酷い場合は不動産会社の
買取を利用するのがスムーズです。
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不動産売却を成功させる最大の鍵は
信頼できる不動産会社を見つけることです。
疑問や不安な点があれば一人で悩まず
まずはプロに相談することから始めてみましょう◎
当社では売却のプロとして豊富な
ノウハウを活かして徹底的にサポートいたします。
大阪市周辺エリアに特化した地域密着型の対応で
迅速かつ適切な提案をお約束します。
不動産の売却・買取は
ぜひ当社にお任せください。
お客様の満足と信頼を最優先に
全力でお手伝いさせていただきます。
不動産売却に関する質問や
現在の資産価値を知りたいといった
