土地探しで知っておきたい「接道」とは？接道義務・セットバック・道路付けを解説
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マイホームを建てるための土地探しの際、
駅からの距離・土地の広さ・価格などに
目がいきがちですが、忘れてはいけないのが
『道路との接し方(接道)』です。
今回は、土地探しをする際に知っておきたい
接道義務や道路幅、セットバック、
道路付けについて分かりやすく解説します。
◎接道とは？
接道とは簡単にいうと、敷地が
道路に接している状態のことです。
建築基準法では建物を建築する場合、
原則として敷地が建築基準法上の道路に
2m以上接している必要があります。
これを「接道義務」といいます。
■なぜ接道義務が必要なの？
接道義務は主に災害時の避難や
消防・救急活動など、安全な住環境を
確保するために設けられています。
もし道路にしっかり面していない
場所に家が建っていると、
火事が起きた際に消防車が近づきにくく、
消火活動に支障が出たり、
急病人が出たときに救急隊や
ストレッチャーがスムーズに
入れない可能性があります。
また、地震などの災害時に家の中にいる人が
安全に外へ避難するためのルートを
確保する役割もあります。
■道路の種類
道路は大きく『公道』と『私道』の
2種類に分けられます。
公道とは、国や地方公共団体などが
管理する道路のことです。
一方、私道とは
個人や企業などが所有している土地を
道路として利用しているものをいいます。
見た目では公道に見えても実際には私道だったり、
複数の所有者がいたりする場合があります。
私道に面した土地であっても、その道が
建築基準法上の道路として指定・
認定されていれば家を建てることができます。
土地を検討するときは、前面道路について
正確な情報を確認することが大切です。
■原則は
『道路幅4m以上・接道2m以上』
都市計画区域内で建物を建てる場合、
原則として、幅4m以上の建築基準法上の道路に
敷地が2m以上接していることが必要です。
つまり、
道路の幅 → 原則4m以上
土地が道路に接している長さ → 2m以上
というのが基本になります。
※特定行政庁が幅6m以上を道路として
取り扱う区域では、6m以上となります。
■道路の幅が4m未満の場合は？
先述した通り、
建物を建てる敷地が接する道路は
道路幅が4m以上であることが求められます。
しかし例外として、幅員4m未満であっても
一定の要件を満たすことで建築基準法上の
道路として認められているケースがあり、
その道路に敷地が面する場合は
セットバックが必要です。
セットバックとは、簡単に言うと
道路の幅を4m以上確保するために
敷地を後ろに下げる(後退させる)こと。
セットバックをおこなうことで接道義務を果たし、
セットバックした部分を除いた
有効敷地面積をもとに建ぺい率・容積率を
計算し直すことで建築が可能になります
【例】道路の反対側が宅地の場合
上記画像の道路幅は3m
道路幅を4mにするには
あと1m広げる必要があります。
そのため、道路に接する両サイドの土地の所有者は
道路の中心から2mの位置までそれぞれ
50cmずつ後退することになります。
ただし、道路の向かい側が川や崖などの場合は、
後退する位置の考え方が異なることがあります。
■道路付けも土地選びのポイント
道路付けとは敷地のどの方角に道路が
接しているかを表すものです。
道路の方角によって日当たりや
プライバシー、間取りの考え方なども変わります。
南道路
◎メリット
・南側に建物が立たないので
採光を確保しやすい。
△デメリット
・ほかの方角の道路に比べて、
土地価格が高い傾向。
北道路
◎メリット
・他の方角の土地に比べると価格が安い事が多い。
・リビングを南側に配置することで
道路からの視線が入りにくく、
プライバシーを確保しやすい。
△デメリット
・北側に玄関を設けた場合は、
家の前面の日当たりが悪くなることも。
東道路
◎メリット
・午前中の日当たりが良い。
△デメリット
・午後になると道路側からの
日当たりが悪くなることも。
西道路
◎メリット
・昼過ぎから夕方にかけての日当たりが良い。
△デメリット
・道路側に窓を設けると、
西日による室温の上昇や
家具などの日焼けがが気になる事も。
■まとめ
家を建てる土地は、原則として幅4m以上の
建築基準法上の道路に2m以上
接していることが必要です。
前面道路の幅が4m未満の場合でも、
一定の条件を満たす道路であれば、
セットバックを行うことで
建築できる場合があります。
また、道路が南・北・東・西の
どの方角にあるかによって、
日当たりやプライバシーなどにも違いがあります。
土地を選ぶ際は、価格や広さだけでなく、
道路との関係や道路付けについても
確認しておくことが大切です◎
Q1. セットバックした部分って自分の
土地じゃなくなるの？
A. セットバックしたからといって必ずしも
所有権がなくなるわけではありません。
ただし、道路として扱われる部分になるため、
原則として建物や塀などを設置することはできません。
Q2. セットバックにはどのくらい費用がかかる？
A. 数万円程度で済む場合もあれば、
工事内容によっては数十万円以上
かかることもあります。
セットバックにかかる費用は、
後退する面積や塀・門などの撤去、
道路の整備内容によって異なります。
自治体によっては助成制度が利用できる
場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
Q3. 私道に面している土地を買うときは
何を確認したらいい？
A. 私道の所有者や持分の有無に加えて、
通行や水道・ガスなどの工事に伴う
掘削ができるか確認しておくことが大切です。
工事の際に私道所有者の承諾が
必要になる場合もあるため、
購入前に確認しておきましょう。
Q4. セットバックしたら、
建てられる家も小さくなるの？
A.小さくなる場合があります。
建ぺい率や容積率は、
セットバックした部分を除いた
敷地面積で計算するためです。
また、後退した部分は庭や駐車場として
も自由に使えなくなります。
Q5. 前の道路が狭いと
住宅ローンにも影響するの？
A. 道路が狭いことだけで住宅ローンが
利用できないとは限りません。
ただし、接道義務を満たしていない土地や
再建築に制限がある物件などは、
金融機関によって融資の取り扱いが
難しくなる場合があります。
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