みなさん、こんにちは！
今回は、相続した不動産を売却する際の注意点を名義・売却期限・媒介契約の3つのポイントに絞ってご紹介します。
また、売却手続きに必要な書類もご紹介いたしますので、城東区・都島区周辺で不動産売却をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。
相続不動産の売却における注意点①：名義変更
相続不動産の売却における1つ目の注意点は、名義変更です。
■相続した不動産は名義変更しなければ売却できない！
相続した不動産を売却する際は、前提条件として被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義を変更しておかなければなりません。
なぜなら、被相続人名義のままでは相続人の所有物として認められず、不動産売却ができないためです。
すぐに売却するつもりがなく、急いで手続きしなくても良いのではと考える方がいらっしゃるかもしれませんが、相続不動産の名義変更は2024年4月から義務化され、期限内におこなう必要があるため、注意しましょう。
名義変更の手続きをおこなう際の期限は、相続を知った日から3年以内です。
このように不動産売却をおこなう前提として、まずは名義変更の手続きが必要だということは念頭に置いておきたい注意点といえます。
■相続不動産の名義変更手続きはどのようにおこなう？
被相続人から相続人へ名義を変更する場合は、法務局で登記簿のデータを変更するための登記手続きが必要です。
この手続きを「相続登記」と呼びます。
しかし、複数の相続人がいる場合、そもそも誰が不動産を相続するのかを決定する必要があります。
そのため、相続のパターンによって準備する書類が異なることに注意しましょう。
必要な書類については、後ほどご紹介いたします。
相続不動産の売却における注意点②：売却期限
相続不動産の売却における2つ目の注意点は、売却期限です。
■相続税の納税期限はいつ？
相続税は場合によっては高額になることも多く、不動産の売却金を充てたいと考える方もいらっしゃるかもしれません。
そこで、注意点として知っておきたい相続税の納税期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
不動産売却には6か月ほどの期間が必要なため、相続後4か月以内には売却の手続きを開始することをおすすめします。
つまり不動産売却の期限は、相続後4か月以内が1つの目安になるといえるでしょう。
■相続した不動産は早めに売却して特例も活用しよう！
売却期限の注意点としてもう1つ知っておきたいのが、先述した相続税の支払いが問題ない場合の売却期限は3年以内が目安ということです。
なぜなら、相続後3年以内であれば節税に利用できる特例があるためです。
それでは主な2つの特例について見ていきましょう。
取得費加算の特例
納税した相続税を不動産売却において支払う譲渡所得税（不動産の売却益に対してかかる税金）を計算する際の取得費として加算できる特例です。
取得費は売却金から控除できるため、この特例を利用すれば譲渡所得税の節税につながります。
ただし、適用期限が相続開始日の翌日から3年10か月以内のほか、適用要件もあるため、注意しましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除
譲渡所得税は譲渡所得に定められた税率を掛けて算出しますが、この譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。
相続税の取得費加算の特例と同じように譲渡所得税を節税できます。
ただし、適用期限は相続開始日以降3年を経過する日が属する年の12月31日です。
相続空き家の3,000万円特別控除にも一定の適用要件がある点に注意しましょう。
相続不動産の売却における注意点③：媒介契約
相続不動産の売却における3つ目の注意点は、媒介契約です。
媒介契約とは、不動産売却において不動産会社に「仲介」を依頼する際に締結する契約のことです。
じつは媒介契約には3つの種類があり、売主が選択して締結するよう定められています。
■相続不動産の売却における媒介契約は3種類
それでは、3種類の媒介契約の特徴について見ていきましょう。
①専属専任媒介契約
1社の不動産会社にしか依頼できない契約形態で、売主が見つけた買主でも不動産会社をとおさないと引がおこなえません。
また、レインズ（不動産流通標準情報システム）への媒介契約後5日以内の登録と、売却状況の1週間に1度以上の頻度での報告の義務があるため、進行状況が把握しやすい特徴があります。
②専任媒介契約
1社の不動産会社にしか依頼できない契約形態ですが、売主が見つけた買主は不動産会社をとおさずに取引することは可能です。
また、レインズへの媒介契約後7日以内の登録と売却状況の2週間に1度以上の頻度での報告の義務があるため、頻度は異なりますが、専属専任媒介契約と同じように進行状況が把握しやすい特徴があります。
③一般媒介契約
複数社の不動産会社と契約することが可能で、売主が見つけた買主は不動産会社をとおさずに取引することができます。
ただし、不動産会社にレインズへの登録や売却状況の報告義務はありません。
■相続不動産の売却ではどの媒介契約を選ぶべき？
どの媒介契約を選択するのかは不動産の状況により異なるため、一概にはいえません。
たとえば、相続不動産が遠方にある場合は、状況が把握しにくいため、報告義務のある専任系の媒介契約がおすすめです。
一方で相続不動産が立地の良い場所にあるなら、一般媒介契約にしたほうが高値で売れるかもしれません。
売却スピードにも影響するため、媒介契約を選択する際は慎重に検討することが大切です。
相続した不動産の売却に必要な書類とは？
ここからは相続不動産の売却に必要な書類を、タイミング別にご紹介いたします。
■相続不動産売却のタイミング別の必要書類①：不動産の売却前
不動産の売却前には、以下のような書類を揃えておく必要があります。
①売却する物件のパンフレット
②売買契約書・重要事項説明書
③住宅ローンの償還表
④土地測量図・境界確認書
⑤マンションの管理規約・使用細則・維持費関連書類
パンフレットには建物の構造、築年数、設備の詳細や間取りなどが記載されています。
そのためパンフレットがあると、不動産会社がスムーズに販売図面を作成できるようになります。
買主にとっても気になる情報が載っているため、コピーして買主にも渡しておくのがおすすめです。
もし、パンフレットを紛失してしまった際には、施工会社や管理会社に問い合わせてみましょう。
また、売買契約書や重要事項説明書にも、売却する不動産の詳細な情報が載っているので、販売図面や契約書類の参考にするためにも準備しておきましょう。
次に住宅ローンの残債がどれだけ残っているのかを確認するために、ローンの償還表も用意します。
なぜなら売却代金で残債が返済できない場合は、抵当権を抹消できず、所有権移転もできないからです。
償還表をもとに、ローンを完済できる売却金額を設定しましょう。
一戸建て住宅や土地を売却する際は、土地測量図・境界確認書も必要です。
土地測量図には土地の面積が、境界確認書には境界線の位置などが記載されています。
ここで重要なのは、境界線が明確になっているかどうかです。
境界線が明確になっていないと、隣地の所有者とのトラブルの原因になってしまいます。
もし未確認の場合は、隣地の所有者と話し合い、測量図を作っておくようにしましょう。
一戸建て住宅の場合、ほかにも建築確認済証と検査済証も必要となります。
これらは建築基準法の要件を満たしていることを証明する書類で、通常はこの書類がないと建物を建築することはできません。
また、マンションを売却する際には、マンションの管理規約や使用細則、維持費関連書類も準備しましょう。
どのような規約があるのか、管理費や修繕積立金はいくらなのかを提示することで、より購入してもらいやすくなる可能性があります。
■相続不動産売却のタイミング別の必要書類②：売買契約締結時
買主が見つかり、売主との間で契約条件がまとまると売買契約を締結します。
売買契約の締結で必要な書類は、次のとおりです。
印鑑証明書
売買契約を締結する際に売主と買主が署名・押印をしますが、その際の印鑑は実印を使います。
3か月以内に発行した印鑑証明書を用意しましょう。
住民票
登記上の住所と現住所が違う場合は、住民票が必要です。
ただし、登記上の住所と現住所が同じであれば不要なので、用意しなくて良いケースも多いでしょう。
権利証（登記識別情報）
権利証は所有権移転の際に必要な書類ですが、売買契約時にも所有者であることを証明するために、買主に見せる場合があります。
2005年までに取得した物件の場合は権利証が発行されますが、それ以降は「登記識別情報」という書類が発行されており、それが権利証に該当するため、ご注意ください。
固定資産税納税通知書
不動産を売却する際には、固定資産税と都市計画税の精算をおこなうため、固定資産税納税通知書が必要です。
記載された情報に基づいて、1月1日時点の固定資産税と都市計画税の金額を算出します。
建築確認済証・検査済証
前述したように、建築確認済証と検査済証は、建築基準法に基づいて建築されているということを証明する書類です。
売買契約を結ぶ段階では、この書類がないと買主が住宅ローンの融資を受けられなくなる場合があります。
売主の手元にない場合には、その不動産の住所地を管轄している市区町村で取得できます。
管理規約・議事録・長期修繕計画書（マンションの場合）
マンションの場合、買主はマンションの管理組合に加入する必要があります。
管理組合の加入には、管理規約・議事録・長期修繕計画書の3つの書類が必要です。
もし、これらを紛失してしまった場合、管理組合に依頼すれば、有償ですが再発行してもらえます。
■相続不動産売却のタイミング別の必要書類③：決済時
不動産の売買に際し、売買契約と同様に重要なのが残代金の決済および引き渡しです。
ここでは決済時および引き渡し時に用意すべき書類を、手続きごとにご紹介いたします。
①売主の身分確認
決済をおこなう場所にとくに決まりはありませんが、買主が住宅ローンを利用する場合は、買主が振込をおこなう金融機関でおこなわれることが多いです。
決済には売主と買主だけでなく、不動産会社の担当者や金融機関の担当者、司法書士も立ち会います。
立ち会い人が揃ったら、まずは司法書士によって厳格な身分確認がおこなわれます。
なぜなら残金の決済では高額な代金が移動するので、人違いの場合には大問題になってしまうからです。
そのため身分証明書も健康保険証などではなく、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの「写真付き身分証明書」で身分確認がおこなわれます。
②登記関連書類の確認
身分確認ができたら、登記関連書類の確認がおこなわれます。
「実印」「印鑑証明書」「登記済証・登記識別情報」「固定資産評価証明書」「委任状」などを事前に用意しておきましょう。
司法書士の指示に従って署名・捺印をおこない、所有権移転に必要な書類を完成させたら完了です。
③残代金の支払い・税金の清算
身分確認と登記関連書類の確認ができたら、買主に対してローンが実行され、その融資金から残代金が売主に対して支払われます。
また、このタイミングで都市計画税や固定資産税の清算もおこなわれます。
所有権移転登記にも使用した、固定資産評価証明書に基づいて計算された税金の分担金が、買主から売主に渡されるので、しっかり確認しておきましょう。
④ローンの返済・抵当権の抹消
また、売主が住宅ローンを利用している際には、ローンの返済と抵当権抹消手続きも必要です。
買主からの入金が確認できたら、その代金を使って住宅ローンを完済します。
ローンを完済すると、抵当権を抹消できるようになります。
抵当権抹消登記には先ほども使用した登記済証もしくは登記識別情報にくわえ、「登記原因証明情報」や委任状も必要です。
登記原因証明情報は売主に融資した金融機関が保有しているので、事前に用意してもらいましょう。
⑤領収証の発行
入金や住宅ローンの返済が済んだら、売主から買主に対して領収書を発行します。
ただし、領収書の発行手続きは、仲介に入っている不動産会社が代行するのが一般的なので、とくに準備が必要なものはありません。
⑥引き渡し
最後に「引き渡す物件の鍵」や「住宅設備に関する保証書・取扱説明書」、重要書類を買主に引き渡すことで、決済当日の流れは完了です。
全体の所要時間は、1時間半から2時間ほどを見積もっておくと良いでしょう。
登記手続きはその場ではおこなわれず、司法書士が別途、法務局にて抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権設定をおこないます。
その後、買主への移転登記などが無事に終われば、取引完了です。
このように不動産売却の際にはさまざまな書類が必要となるため、不動産会社と連携して、余裕を持って準備するようにしましょう。
まとめ
相続した不動産の売却では、相続登記を忘れず、売却期限に注意しながら、特例を活用して進めることが大切です。
また、物件情報が記載されたパンフレットや本人確認書類、登記にかかる書類など、さまざまな書類もタイミングごとに必要になります。
紛失している場合は取得に時間を要することもあるため、事前に準備しておくことが重要です。
私たち「kuniumi」では、大阪市城東区・都島区を中心に、不動産取引全般のサポートをおこなっております。
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