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【譲渡とは】贈与・売却・相続との違いを解説します

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【譲渡とは】贈与・売却・相続との違いを解説します

カテゴリ:お役立ち情報

みなさん、こんにちは!
不動産の譲渡とは、不動産の権利を譲り渡すことです。
では、「譲渡」と「売却」は何が違うのでしょうか。
また、同じように不動産の取得で混同しがちな言葉に「贈与」や「相続」もあります。

不動産の取得方法によって、かかる税金や費用が異なってくるため、これらの違いを理解しておくことが大切です。
この記事では、不動産の譲渡について、ほかとの違いやかかる税金を分かりやすく解説していきます。

譲渡とは
譲渡とは、「権利を譲り渡すこと」のことを指します。有償・無償を問わずに権利を譲り渡すことが譲渡となるので、売買だけでなく交換や贈与・公売なども譲渡に含まれるのです。
しかし、不動産取引においては、譲渡というと一般的に「有償」の取引のことをいいます。

贈与との違い
贈与とは、生前に無償で権利を譲り渡すことをいいます。
法律や税制上は、「贈与=無償譲渡」というように譲渡の一つにあたるのですが、不動産取引では有償か無償かで区別しているので注意しましょう。

与える側を贈与者、受ける側を受贈者と呼び、法的に贈与を成立させるためには贈与者と受贈者の合意が必要です。
合意のうえで、「無償で誰かに不動産をあげる」と贈与となるのです。
贈与の場合は、受贈者に対して贈与税が課せられます。

相続との違い
相続とは、個人が亡くなった後に遺族などが財産を引き継ぐことをいいます。
無償で誰かに権利を譲るという点では贈与と同じです。

贈与と相続の大きな違いは、「いつ」財産を譲り渡すのかという点にあります。
贈与が生前にできるのに対し、相続は亡くなった後にしかできないという点が異なるのです。

相続の場合、遺産を受け継ぐ人が相続人、譲り渡す側が被相続人と呼ばれ、相続人には相続税が課せられます。

売却との違い
譲渡は、一般的な意味合いでは有償・無償を問わないため、「有償の譲渡=売却」となります。

ただし、不動産取引での譲渡は有償の取引を指すのが一般的であり、大まかな意味では売却と同義と捉えてよいでしょう。

しかし、譲渡の場合は受け取る対価は金銭だけとは限らないため、「交換」も譲渡の一種となる点には注意が必要です。

不動産の有償譲渡(売却)でかかる費用と税金
不動産を有償譲渡した場合、さまざまな費用が発生するので、どのような項目がかかるのか理解しておくことが大切です。ここでは、不動産を有償で譲渡した場合にかかる費用と税金をそれぞれ分けて解説してきます。

不動産の有償譲渡でかかる費用


仲介手数料
不動産の売却で不動産会社に仲介を依頼した場合、売却成立時に不動産会社への仲介手数料が発生します。
仲介手数料は上限が法律で決められており、次の通りです。

仲介手数料上限(取引額400万円以上の場合)=売却価格×3%+6万円+消費税

上記の計算は上限なので、上限以内であれば不動産会社は自由に設定できます。
とはいえ、上限ギリギリで設定している不動産会社がほとんどでしょう。

値引き交渉は可能なので、売却にかかる費用を抑えたい場合は、値引き交渉するか、もともと仲介手数料の低い不動産会社を選ぶという方法もあります。

住宅ローン返済手数料
有償譲渡する不動産を住宅ローンや不動産投資ローンを組んで購入し、売却額でローンを完済する場合はローンの完成手数料が発生します。
手数料は金融機関によって設定が異なり、5,000円~3万円が目安です。

ローンを組む際には、あらかじめ完済にかかる手数料についても把握しておくとよいでしょう。

司法書士費用
後述する抵当権抹消登記をする場合、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼する場合、費用として1~5万円ほどかかります。

費用を抑えるために自分でも手続き可能ですが、書類の準備や手続きなどが煩雑でもあるので、司法書士に依頼することをおすすめします。

仮に、3,000万円で不動産を売却した場合の費用は、次の通りです。


不動産の有償譲渡でかかる税金
有償譲渡でかかる税金の項目と目安額は、次の通りです。



印紙税
印紙税とは、課税対象の書類を作成した場合にかかる税金です。
有償譲渡の場合、売買契約書が印紙税の対象となります。
印紙税は、契約書に収入印紙を貼付・消印して納税し、記載された金額によって納税額も異なるので注意しましょう。
不動産取引でよくある価格帯での印紙税は、次の通りです。


印紙税は、貼付忘れや消印忘れなどで納税しないと過怠税として本来の印紙税の3倍の額が課せられるので、注意しましょう。

譲渡所得税
譲渡所得税とは、有償譲渡で利益が発生した場合にその利益に対して課せられる税金のことをいいます。譲渡所得税の詳しい計算方法については、後述するので参考にしてください。

登録免許税
売却により抵当権を抹消する場合、抵当権抹消登記のための費用として登録免許税が課せられます。
抵当権抹消の場合は、不動産数×1,000円が必要になるため、土地と建物の場合は2,000円が必要です。

例えば、3,000万円で有償譲渡した場合(利益は発生せず)の税金を見ていきましょう。


上記の場合、1万2,000円の税金がかかります。先述した費用と併せると、合計約105万円の費用がかかっているのです。

このように、有償譲渡の場合にはさまざまな手数料が発生し、高額になってしまう可能性もあるので注意しましょう。

不動産を有償で他人に譲渡(売却)する際の主な流れ
有償で他人に譲渡する場合の大まかな流れは、次の通りです。

1.不動産の査定を依頼
2.価格の決定
3.媒介契約
4.売買契約
5.決済・引き渡し
6.確定申告


不動産の譲渡に関するよくある質問
最後に、不動産の譲渡に関するよくある質問を見ていきましょう。

譲渡契約と売買契約の違いは?
譲渡契約書は有償・無償問わず対象のものの権利を譲り渡すための契約です。
一方、譲り渡す対価として金銭を得る場合が売買契約となります。

不動産取引では、基本的に有償譲渡は売買となるので売買契約になるのです。

譲渡所得税はだれが払う?
譲渡所得税を支払うのは譲渡したことにより利益を得た人であり、譲渡(売却)した人が支払う義務を負います。
譲渡した年の翌年に確定申告して納税します。

譲渡して利益が出ない場合は、譲渡所得税は発生しないので確定申告不要です。
ただし、赤字が出る場合でも確定申告することで適用できる特例もあるので、専門家に相談してみるとよいでしょう。

まとめ
不動産の譲渡について、譲渡の流れやかかる費用・税金などをお伝えしました。

譲渡とは有償・無償に関わらず権利を誰かに譲り渡すことを指しますが、不動産取引においては有償取引を譲渡というのが一般的です。
有償贈与(売却)には、さまざまな費用や税金がかかるので、かかる費用について理解しておくことで利益を少しでも多く手元に残せるようになるでしょう。



\大阪市の不動産のことなら/


この記事の執筆者

このブログの担当者  里深 隆司

都島区・城東区の売却担当エージェント
業界歴 8年
保有資格:宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損害保険募集人
お客様に満足いただけるように、親身になってサポートさせていただきます。都島区・城東区の不動産売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
多数の売却相談を頂いています!!

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