今回は、老後の住み替えについてご説明したいと思います。
子どもが独立し家を出て行ったあと、家が広く感じることがある方もいらっしゃると思います。
年を重ねるにつれて掃除や庭などのメンテナンスが負担となり、コンパクトなお家への住み替えを検討される方も多いようです。
最後まで安心して充実した生活を送るにはどのような住まいが良いのか、早いうちから考えて準備しておきたいところです。
しかし、いざ住み替えるとなると、現在のマイホームはどうするのか、住宅ローンはどうなるのか、新居は購入か賃貸か……など、いろいろな選択肢があって悩んでしまいますよね。
お子様が独立した後の住み替えは、今の住まいと転居先、両方のことを考えなくてはなりません。
新居の選択肢は主に「購入」「賃貸」「利用」の3つがあり、コンパクトな一戸建てやマンション、シニア向けの分譲マンションを購入、または借りるのか、はたまた有料老人ホームを利用するのかなど、収入のあるうちに終の棲家までしっかりと考えて計画を立てる必要があります。
一戸建てマイホームを売却する際のポイント・注意点
今の住まいが一戸建てマイホームの場合、お家の「売却」と「購入」はどちらを先に進めるべきか、考えてみましょう。
高齢になってからの住み替えは現在のお家の売却資金を使うケースが多いため、「売り先行」を視野に入れるのが良いと思います。
「売り先行」とは、転居先を決める前に現在の住まいを先に売ってしまうこと。
“マイホーム売却⇒賃貸に仮住まい⇒新居購入”の流れが、スマートな方法だと考えられます。
このケースだと2回の引っ越しが必要になるため、新居を先に購入する「買い先行」を選択する方もいらっしゃるのですが、売り急いでしまうと売値が安くなる可能性があります。
ケースバイケースなので一概には言えませんが、できる限り新居の元手になるような価格での売却を目指しましょう。
マイホームを売却する場合、まずは仲介業者に査定してもらい、価格に納得できたら売りに出す流れになります。
お家が売れなければいつまでもお金は入ってきませんし、売れない期間が長くなるほど価格を変更せざるを得なくなり、最終的に手残り額が少なくなる、なんてことにもつながります。
マンションを売却する際のポイント・注意点
マンションの売却については、一戸建てよりもスムーズに進むと考えられます。
買い手が気にするのは、大規模な修繕計画の有無や管理組合の状況、メンテナンスについてです。
これらをしっかりと説明できるように準備しておくと良いでしょう。
マイホームを売らずに貸すときの注意点
住み替えを考えたときに、マイホームを売る以外に“貸す”という選択肢もあるでしょう。
海外や地方へ一時的に移住するケースだと、後に住み慣れたお家に戻りたくなる可能性があるので、貸すことを視野に入れても良いのではないかと思います。
ただし、賃貸物件のオーナーになる場合、認知症で判断力を失ってしまうと契約行為ができなくなるので要注意です。
タイミングを見計らって売却するか、あるいは家族信託も一案です。
家族信託とは、信頼の置ける家族や親族に財産管理を任せる仕組みです。
先々を見越した計画を立てることで、リスクは軽減できます。
老後を見据えた住み替えでローンを組むときの注意点
新居を購入して住み替える場合、今のお家に住宅ローンが残っていなければ諸費用を差し引いた売却資金をそのまま購入資金に当てることができます。
売り先行ならとくに問題はないのですが、買い先行ならいったん住宅ローンを組んで新居を購入し、今のお家を売却後に返済するという流れになるでしょう。
しかし、今のお家に住宅ローンが残っている場合は、想定額が借りられずに希望する新居を購入できないケースもありえますし、年齢が高くなればなるほど返済期間が短くなるので、住宅ローンは組みにくくなります。
リタイア後は安定した収入がなくなり、老後資金をうまく使わないと生活自体が危うくなる可能性もあるでしょう。
そうならないためにも、まずは退職金や年金なども含めた老後資金がどのくらいになるのかなど、ご自身の資産状況を把握することが重要です。
しっかりと資金が確保できていれば、想定外のことが起こっても慌てずに済みます。
住宅ローンは安定収入がないと組むことができませんから、しっかりと状況を把握し、退職前に住み替えのタイミングを検討するのが良いと思います。
高齢になっても大丈夫? マイホームから賃貸に住み替えるケース
マイホームから賃貸住宅に住み替える場合は、「この先ずっと家賃を払い続けられるのか?」「この物件にずっと住むことができるのか?」をしっかり考えてください。
「人生100年」とも言われる現代では、50代でもまだ一生の半分です。
先々の家賃や管理費などが諸々いくらかかるのかを試算し、新居を購入する場合と比較しましょう。
また、80〜90代になると足腰が立たなくなる、車を運転できなくなるといったことも視野に入れなければなりません。
将来の生活を見越して、あらかじめ利便性の高い駅近物件やバリアフリー物件に移ることもひとつの手だと言えますね。
物件を探すときに気を付けるポイントは、取り壊す可能性の有無。
築年数はもちろん、区画整理や計画道路の予定なども確認しましょう。
たとえば80代で立ち退きを求められると、孤独死などのリスクから次のお家がなかなか決まらないなんてこともあります。
ずっと住み続けたいと思っても難しいケースがあるので、事前に安心して住み続けられる賃貸住宅なのかどうかを情報収集しましょう。
万が一、高齢時に住み替えが必要になっても、今は「シニア向け賃貸住宅」や「サービス付き高齢者住宅」など高齢者が借りやすい物件も増えています。
資金的に厳しいなら「UR賃貸住宅」や「公営住宅」も選択肢に入れましょう。
UR賃貸住宅は、家賃こそ周辺相場と変わりませんが、入居金や保証会社などの初期費用が不要で、更新料も発生しないので入居しやすいと思います。
また、公営住宅の賃料は所得に合わせて変動するので、低所得の高齢者には利用しやすいでしょう。
このようにさまざまな受け皿もありますが、心豊かな老後を過ごすためにも、先々の資金面や生活面を考えた住み替えを計画してみてくださいね。
将来的に、再びお子様と一緒に住むことを視野に入れる場合は、その旨をあらかじめ相談しておきましょう。
まとめ
物件を選ぶときに将来を見据えてライフプランを練らないと、自分の住みたい物件に住めない、思ったような生活ができない、という結果にもなりかねません。まずはご自身の老後の資金を把握し、どのような生活を送りたいのか具体的なプランニングを練りましょう。
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この記事の執筆者
都島区・城東区の売却担当エージェント
業界歴 8年
保有資格：宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損害保険募集人
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