【重要事項説明】「ここだけは聞き逃さないで！」 不動産のプロが特に確認してほしい4つのポイント
この記事の執筆者
都島区・城東区の売却担当エージェント
業界歴 11年
保有資格：宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・損害保険募集人
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都島区・城東区の不動産売却は特に自信があります。
不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください。
多数の売却相談を頂いております。
マイホームを購入するとき、
契約前に行われる「重要事項説明」。
※通称：重説
物件や契約条件について
宅地建物取引士から詳しい説明を受けますが、
聞き慣れない専門用語も多く、
「結局、どこを重点的に確認すればいいの？」
と感じる方も多いのではないでしょうか。
重要事項説明では購入にあたって、
大切な内容が数多く説明されます。
今回はその中でも、特に注意していただきたい
4つのポイントをご紹介します。
1．隣地境界と越境
戸建てや土地を購入するときに、
まず確認しておきたいのが隣地との
境界と越境の有無です。
■境界・越境とは？
境界とは購入予定の土地と
隣の土地との境目のこと。
現地では、境界杭や境界プレート、
鋲などの「境界標」によって
示されていることがあります。
一方、「越境」とは、建物の屋根や雨樋、
ブロック塀、樹木などが、境界線を越えて
隣の土地にはみ出している状態をいいます。
■ちゃんと確認していないとどうなる？
境界や越境について十分に確認しないまま
購入すると、購入後に思わぬトラブルに
つながることがあります。
例えば、外構工事や建て替えを行う際に
どこまでが自分の土地なのかをめぐって
隣地所有者とトラブルになることがあります。
また、屋根や雨樋、ブロック塀などの
越境が購入後に判明すると、
撤去や修繕について隣地所有者との
話し合いが必要になる場合もあります。
さらに、境界が不明確なままだったり、
越境についての取り決めがなかったりすると
将来売却する際にも、境界の確認や
越境の解消・取り決めを求められ、
売却手続きに時間がかかる可能性があります。
■重説の際はここをチェック！
① 境界標は確認できているか
現地に境界杭・境界プレート・鋲などが
設置されているかをまず確認しましょう。
書面だけを見るのではなく、
可能であれば現地で境界の位置について
説明を受けておくと安心です。
② 境界は明示されるのか
売買契約によっては、売主が境界を明示せず、
現況のまま引き渡す場合もあります。
境界明示の有無や測量を行うかどうかは
契約内容によって異なりますので、
どのような状態で引き渡しを受けるのかを
事前に確認しておきましょう。
③ 越境物がないか
屋根や雨樋、ブロック塀、樹木などが
境界を越えていないか確認しましょう。
また、自分が購入する物件側から
隣地へ越境している場合もあります。
④ 越境がある場合どう対応するのか
越境が確認された場合、
すぐに撤去・解消するのか、
将来の建て替えや修繕の際に解消するのか
など、どのような対応になるのか
確認しておきましょう。
2．道路 (公道と私道)
土地や戸建てを購入するとき、
非常に重要なのが敷地がどの道路に
どのように接しているかです。
見た目では普通の道路に見えていても、
建築基準法上どのような道路なのか、
公道なのか私道なのかによって、
将来の建て替えや土地利用に
影響する場合があります。
■重説の際はここをチェック！
① 将来、再建築できる物件か
建物を建築する敷地は、
原則として建築基準法上の道路に
一定以上接している必要があります。
そのため重要事項説明では、
・前面道路の種類
・道路幅員
・接道している長さ
・再建築に必要な条件
などを確認しましょう。
物件によっては、再建築にあたって
許可・認定等が必要になるケースもあります。
単純に道路に面しているから大丈夫と
判断しないことが大切です。
② セットバックの有無
前面道路の状況によっては、
建て替えの際に道路中心線などから
一定距離後退して建築しなければならない
場合があります。これを
「セットバック」といいます。
▼ こちらの記事でも解説しております。
セットバックした部分には
建物を建てることができないため、
建て替え時の建物の大きさや
間取りに影響する場合があります。
対象物件の場合は、
「どの程度セットバックが必要なのか」
まで確認しておきましょう。
③ 私道の場合、どんな権利がある？
前面道路が私道の場合は、
・私道の所有者は誰か
・購入する土地に私道持分があるか
・通行に問題がないか
・水道やガスなどの工事に
必要な掘削について取り決めがあるか
などを確認します。
特に将来、給排水管やガス管などの
新設・交換工事を行う際に私道所有者との
調整が必要になるケースがあります。
「私道だからダメ」ということではなく、
必要な権利関係や取り決めが
整理されているかを確認することが大切です。
3．特約条項
重要事項説明書や売買契約書の
後半に記載されることが多い「特約条項」。
ここには法律上の一般的なルール
だけでは分からない、その売買契約特有の
取り決めが記載されています。
物件ごとに内容が大きく異なるため、
特に丁寧に確認していただきたい部分です。
■重説の際はここをチェック！
① 住宅ローン特約の内容と期限
住宅ローンを利用して購入する場合は、
融資利用に関する特約を確認しましょう。
確認したいのは、
・どの金融機関へ申し込むのか
・借入予定額はいくらか
・融資承認の期限はいつか
・承認が得られなかった場合の手続き
・契約解除の期限や方法などです。
「住宅ローンが通らなければ自動的に
何でも白紙になる」と考えず、
どのような条件で特約が適用されるのかを
確認することが大切です。
② 契約不適合責任はどうなっている？
契約不適合責任とは、
引き渡された物件が契約内容と
異なっていた場合に売主が負う責任のことです。
引き渡し後に契約内容と異なる不具合などが判明した場合、
売主がどこまで責任を負うのか、
また責任を負う期間や免責となる
内容についても確認しましょう。
特に中古住宅では、
・売主が個人か不動産会社か
・どの範囲まで責任の対象となるのか
・通知期間はいつまでか
・免責となる事項はあるか
など、契約によって内容が異なります。
「契約不適合責任を負わない」とする
特約が設けられている場合もあるため、
契約前にしっかり内容を確認しておきましょう。
③ 設備や残置物はどうなる？
中古住宅の場合、
「エアコンはそのまま残す」
「照明器具は撤去する」
「設備については修補の対象外」
など、設備や残置物について
細かな取り決めがされることがあります。
設備表や物件状況報告書なども
あわせて確認し、何が残るのか、
何が撤去されるのか、
故障した場合はどうなるのかを確認しておくと
引き渡し後の認識違いを防ぎやすくなります。
4．マンション購入時の確認事項
マンションを購入する場合は、
お部屋の状態だけでなく
管理費や修繕積立金、
マンション全体の管理状況についても
確認しておきたいポイントがあります。
特に中古マンションでは、購入後の負担にも
関わる内容なのでしっかり確認しておきましょう。
■重説の際はここをチェック！
① 管理費・修繕積立金はいくらか
毎月支払う管理費や修繕積立金の
金額を確認しましょう。住宅ローンとは別に
毎月必要となる費用なので、購入後の
資金計画にも含めて考えることが大切です。
② 売主に管理費・修繕積立金の滞納はない？
売主が管理費や修繕積立金を
滞納していないか確認しましょう。
滞納がある場合、購入後に買主が支払いを
求められる可能性があります。
思わぬ負担を引き継がないためにも、
契約前に滞納の有無や金額を
確認しておくことが大切です。
③ 修繕積立金の値上げ予定はない？
現在の金額だけでなく、今後の値上げが
決まっていないかも確認しましょう。
まだ正式に決まっていなくても、
長期修繕計画などで将来的な値上げが
予定されている場合もあります。
購入後の毎月の負担に関わるため、
事前に確認しておくことが大切です。
まとめ
重要事項説明には物件を購入するうえで
大切な内容が数多く含まれています。
専門用語も多く、すべてをその場で
理解するのは難しいかもしれませんが、
分からないことや気になることは
そのままにせず、納得できるまで
確認することが大切です。
特に今回ご紹介した
「境界・越境」
「道路・私道」
「特約条項」
は、購入後の暮らしだけでなく、
将来の建て替えや売却にも
関わるポイントです。
安心して不動産を購入するためにも、
「よく分からないけど大丈夫だろう」
で進めず、一つひとつ内容を
確認したうえで契約に進みましょう。
Q1. 重説って契約当日に初めて見せてもらうの？
A. 契約前に重要事項説明書の案を
もらえる場合もあります。
不動産会社によって対応が異なるため、
事前にもらえるか確認してみましょう。
Q2. 重説って録音してもいいの？
A. 録音しても問題ありません。
言った・言わないの
トラブル防止にもなるため、
担当者に一言伝えてから
録音するとよいでしょう。
Q3. 重説を聞いたら、そのまま契約しないとダメ？
A. 重説を受けたからといって
そのまま契約する必要はありません。
疑問や納得できない点があれば、
内容を確認したうえで契約に進みましょう。
Q4. ハザードマップの説明も重説でしてもらえる？
A. 水防法に基づく
水害ハザードマップについては
重要事項説明で説明することが
義務付けられています。
対象となる物件の大体の位置を示しながら、
水害リスクについて説明を受けます。
Q5. オンラインでも重説を受けられる？
A. 一定の要件を満たせば、
パソコンやスマートフォンなどを使った
オンラインでの重要事項説明も可能です。
来店が難しい場合などは、不動産会社に
対応しているかを確認してみましょう。
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