どこからが事故物件？知っておきたい「告知が必要なケース」と「不要なケース」
この記事の執筆者
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業界歴 11年
保有資格：宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・損害保険募集人
お客様に満足いただけるよう、親身になってサポートいたします。
都島区・城東区の不動産売却は特に自信があります。
不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください。
多数の売却相談を頂いております。
ネットで物件を眺めていて
相場より明らかに安い物件を
見つけたことはありませんか？
「なぜこんなに安いのだろう？」
そんな疑問が浮かんだとき、
多くの方が気にされるのが
「事故物件かどうか」という点です。
どこまでを事故物件として伝えるかという
基準は以前はかなり曖昧で、
正直なところ不動産会社や担当者の
“個人の判断”に任せっきりの状態でした。
しかし2021年に
国土交通省が明確なガイドラインを策定
したことで現在は共通のルールが存在します。
今回は国が定めた公式指針に基づき、
事故物件の定義から告知の境界線まで
わかりやすく解説します。
■そもそも事故物件とは？
事故物件とは過去にその物件内で
自殺や他殺、事故死などが発生し、
心理的に抵抗感(嫌悪感)を感じる
可能性がある不動産のことを指します。
一般的には事故物件と呼ばれますが
不動産取引では『心理的瑕疵』
のある物件といいます。
「この物件で事件があったなら住みたくないな」
と買い手や借り手が感じる事実は
不動産取引における重要な判断材料となるため
売主や不動産会社にはそれを伝える
『告知義務』が生じます。
■告知義務のない「死」とは？
今回の指針で大きなポイントとなったのは
日常生活で起こりうる死については
原則として告知不要と明記されたこと。
それでは日常の中で起こりうる死とは
具体的にどのようなものがあるのでしょうか。
①自然死
高齢の方が自宅で老衰や持病によって
安らかに息を引き取られた場合など。
こうした誰の身にも起こりうる、
生活の中での自然な最期。
②日常生活の中で起きた不慮の事故
具体的には入浴中のヒートショック、溺死、
階段からの転倒、食事中の誤嚥など。
これらの場合は次の入居者や購入者に
告知をする義務はありません。
「えっ、伝えなくていいの？」
と驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんが
実はこのルールこそが今回のガイドラインで
最も重要なポイントなんです。
というのもこの指針ができる前は、
事故物件の扱いに明確な基準がありませんでした。
かつての困った状況を少し振り返ると
こんなことがよくありました。
▷不動産屋さんの「さじ加減」で決まっていた
老衰による自然死であっても
真面目すぎる不動産屋さんは
「事故物件です」と伝えてしまい
物件の価値が不当に下がってしまうことがありました。
一方で、悪質な業者は
「一度誰かが住めばリセットされる」
といった勝手なルールを決めて
大切な情報を隠すなど
対応がバラバラだったのです。
▷「心理的瑕疵」の範囲がバラバラ
自宅での持病による自然死や不慮の事故を
「自然な出来事」と捉える方もいれば、
たとえ自然死であっても気になる
という方もいらっしゃいます。
明確なルールがない時代は
最終的に裁判になって初めて
「それは伝えるべきだったね」
と判断されるような非常に
不安定な状態が続いていました。
今回のガイドラインによって
こうした担当者の思い込みや勝手なルールによる
トラブルを防げるようになったのは
売主様・買主様双方にとって
本当に大きな前進だと言えます。
■告知義務がある「死」とは？
一方で以下のケースは心理的瑕疵に該当し、
必ず事前に伝えなければなりません。
①自殺・他殺・事故死(火災による焼死)
まず自殺や他殺(殺人事件)があった場合は、
ほぼ確実に告知が必要とされています。
特に事件性のある死亡は社会的影響も大きいため、
取引の際に説明する義務が生じます。
そして火災や事故などによる死亡も、
状況によっては告知が必要になるケースがあります。
例えば建物内で火災が発生し、
その事故で人が亡くなった場合などです。
②特殊清掃が必要になった孤独死
たとえ自然死であっても発見が遅れたことで
遺体の腐敗が進み、消臭や消毒、壁紙の張り替えなどの
「特殊清掃」が行われた場合は告知の対象となります。
つまり死因だけでなく、
亡くなった後の状況も事故物件に
なるかどうかの重要な分かれ目となります。
■告知期間について
事故物件の告知期間について調べていると
「3年経てば言わなくていい」という話を
ネットなどで見かけることがあるかもしれません。
しかし賃貸と売買では扱いが異なります。
・賃貸物件の場合
自殺や他殺などの心理的瑕疵がある場合でも
原則として概ね3年が経過すれば
告知の必要はないとされています。
ただし社会的影響が大きい事件の場合は、
3年を過ぎていても説明が必要となるケースがあります。
・売買物件の場合
売買にはこの期限が適用されません。
一生の買い物となる売買では
数年前の出来事であっても
買い主の判断に重大な影響を与えるため
何年経っていても原則として告知が必要
というのが実務上のルールです。
■まとめ
国交省のガイドラインができたことで、
判断の目安は非常にクリアになりました。
しかし不動産取引は「信頼」がすべてです。
たとえガイドライン上は告知不要な範囲であっても、
後から近隣の方に聞いて「知らされていなかった」と
ショックを受けるお客様もいらっしゃいます。
私たちはガイドラインを遵守した上で、
お客様が心から納得して新生活を始められるよう
誠実な情報開示を徹底しています。
「安すぎる物件には何か裏があるのでは？」
と購入に慎重になっている方も、
「自分の物件は告知が必要なのだろうか？」
と売却に不安を感じている方も、
まずは一度私たちにご相談ください。
専門知識を持ったスタッフが
あなたのプライバシーを厳守しながら、
売主様には「後腐れのない安心な売却」を、
買主様には「不安のない納得の住まい探し」を。
両方の立場に寄り添い公正な立場で
ベストなアドバイスをさせていただきます◎
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※こちらの記事は国土交通省が公表した
の内容をもとに作成しています。
Q1. 事故物件は相場よりどれくらい安くなる？
A. 一般的には相場より1～3割程度
安くなることが多いです。
ただし、立地や築年数、事故の内容、
経過年数などによって価格への影響は異なります。
中には価格への影響が比較的小さいケースもあります。
Q2. 事故物件でも住宅ローンは組めるの？
A. はい。
ただし、金融機関や物件の状況によっては
通常の物件より審査が慎重になったり、
希望どおりの借入額にならない場合があります。
Q3. マンションの共用部分での
死亡事案は告知が必要？
A. 事案の内容や場所によります。
マンションの共用部分で起きた事故や
死亡事案における告知義務は、
その場所が日常的に使用する場所か、
死亡事案の内容によって異なります。
国土交通省のガイドラインに基づき、
エントランスや普段通る廊下などの
日常利用部では告知が必要となる一方、
機械室などの普段使わない場所では
原則不要となる場合があります。
Q4.隣の部屋で死亡事故が起きたら
引っ越し費用は補償してもらえる？
A. 原則として補償されません。
隣室で事故があっただけでは、
自分の部屋の賃貸借契約や
所有権に直ちに影響するわけではないため、
貸主に引っ越し費用を負担してもらえる
ケースはあまり一般的ではありません。
ただし、悪臭や害虫の発生などで
通常どおり住めない状態になった場合や、
貸主側に契約上の問題がある場合は、
個別の事情によって対応が変わる可能性があります。
Q5. 告知義務がある物件は売れない？
A. いいえ。
告知義務がある物件でも、
売却することは十分に可能です。
ただし、一般の購入希望者からは
敬遠されることもあるため売却までに
時間がかかるケースがあります。
相場より価格を下げる、あるいは
不動産会社による買取を利用するなどの
工夫が必要になってきます。
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