どこからが事故物件？知っておきたい「告知が必要なケース」と「不要なケース」
この記事の執筆者
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業界歴 11年
保有資格：宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・損害保険募集人
お客様に満足いただけるよう、親身になってサポートいたします。
都島区・城東区の不動産売却は特に自信があります。
不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください。
多数の売却相談を頂いております。
ネットで物件を眺めていて
相場より明らかに安い物件を
見つけたことはありませんか？
「なぜこんなに安いのだろう？」
そんな疑問が浮かんだとき、
多くの方が気にされるのが
「事故物件かどうか」という点です。
どこまでを事故物件として伝えるかという
基準は以前はかなり曖昧で、
正直なところ不動産会社や担当者の
“個人の判断”に任せっきりの状態でした。
しかし2021年に
国土交通省が明確なガイドラインを策定
したことで現在は共通のルールが存在します。
今回は国が定めた公式指針に基づき、
事故物件の定義から告知の境界線まで
わかりやすく解説します。
■そもそも事故物件とは？
事故物件とは過去にその物件内で
自殺や他殺、事故死などが発生し、
心理的に抵抗感(嫌悪感)を感じる
可能性がある不動産のことを指します。
一般的には事故物件と呼ばれますが
不動産取引では『心理的瑕疵』
のある物件といいます。
「この物件で事件があったなら住みたくないな」
と買い手や借り手が感じる事実は
不動産取引における重要な判断材料となるため
売主や不動産会社にはそれを伝える
『告知義務』が生じます。
■告知義務のない「死」とは？
今回の指針で大きなポイントとなったのは
日常生活で起こりうる死については
原則として告知不要と明記されたこと。
それでは日常の中で起こりうる死とは
具体的にどのようなものがあるのでしょうか。
①自然死
高齢の方が自宅で老衰や持病によって
安らかに息を引き取られた場合など。
こうした誰の身にも起こりうる、
生活の中での自然な最期。
②日常生活の中で起きた不慮の事故
具体的には入浴中のヒートショック、溺死、
階段からの転倒、食事中の誤嚥など。
これらの場合は次の入居者や購入者に
告知をする義務はありません。
「えっ、伝えなくていいの？」
と驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんが
実はこのルールこそが今回のガイドラインで
最も重要なポイントなんです。
というのもこの指針ができる前は、
事故物件の扱いに明確な基準がありませんでした。
かつての困った状況を少し振り返ると
こんなことがよくありました。
▷不動産屋さんの「さじ加減」で決まっていた
老衰による自然死であっても
真面目すぎる不動産屋さんは
「事故物件です」と伝えてしまい
物件の価値が不当に下がってしまうことがありました。
一方で、悪質な業者は
「一度誰かが住めばリセットされる」
といった勝手なルールを決めて
大切な情報を隠すなど
対応がバラバラだったのです。
▷「心理的瑕疵」の範囲がバラバラ
自宅での持病による自然死や不慮の事故を
「自然な出来事」と捉える方もいれば、
たとえ自然死であっても気になる
という方もいらっしゃいます。
明確なルールがない時代は
最終的に裁判になって初めて
「それは伝えるべきだったね」
と判断されるような非常に
不安定な状態が続いていました。
今回のガイドラインによって
こうした担当者の思い込みや勝手なルールによる
トラブルを防げるようになったのは
売主様・買主様双方にとって
本当に大きな前進だと言えます。
■告知義務がある「死」とは？
一方で以下のケースは心理的瑕疵に該当し、
必ず事前に伝えなければなりません。
①自殺・他殺・事故死(火災による焼死)
まず自殺や他殺(殺人事件)があった場合は、
ほぼ確実に告知が必要とされています。
特に事件性のある死亡は社会的影響も大きいため、
取引の際に説明する義務が生じます。
そして火災や事故などによる死亡も、
状況によっては告知が必要になるケースがあります。
例えば建物内で火災が発生し、
その事故で人が亡くなった場合などです。
②特殊清掃が必要になった孤独死
たとえ自然死であっても発見が遅れたことで
遺体の腐敗が進み、消臭や消毒、壁紙の張り替えなどの
「特殊清掃」が行われた場合は告知の対象となります。
つまり死因だけでなく、
亡くなった後の状況も事故物件に
なるかどうかの重要な分かれ目となります。
■告知期間について
事故物件の告知期間について調べていると
「3年経てば言わなくていい」という話を
ネットなどで見かけることがあるかもしれません。
しかし賃貸と売買では扱いが異なります。
・賃貸物件の場合
自殺や他殺などの心理的瑕疵がある場合でも
原則として概ね3年が経過すれば
告知の必要はないとされています。
ただし社会的影響が大きい事件の場合は、
3年を過ぎていても説明が必要となるケースがあります。
・売買物件の場合
売買にはこの期限が適用されません。
一生の買い物となる売買では
数年前の出来事であっても
買い主の判断に重大な影響を与えるため
何年経っていても原則として告知が必要
というのが実務上のルールです。
■まとめ
国交省のガイドラインができたことで、
判断の目安は非常にクリアになりました。
しかし不動産取引は「信頼」がすべてです。
たとえガイドライン上は告知不要な範囲であっても、
後から近隣の方に聞いて「知らされていなかった」と
ショックを受けるお客様もいらっしゃいます。
私たちはガイドラインを遵守した上で、
お客様が心から納得して新生活を始められるよう
誠実な情報開示を徹底しています。
「安すぎる物件には何か裏があるのでは？」
と購入に慎重になっている方も、
「自分の物件は告知が必要なのだろうか？」
と売却に不安を感じている方も、
まずは一度私たちにご相談ください。
専門知識を持ったスタッフが
あなたのプライバシーを厳守しながら、
売主様には「後腐れのない安心な売却」を、
買主様には「不安のない納得の住まい探し」を。
両方の立場に寄り添い公正な立場で
ベストなアドバイスをさせていただきます◎
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※こちらの記事は国土交通省が公表した
の内容をもとに作成しています。
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